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Los tipos de interés elevados suelen considerarse una mala noticia para el sector inmobiliario. Aumentan los costes de financiación, presionan las valoraciones y dificultan las transacciones.
Pero ¿y si las mismas condiciones que están generando dificultades para el BTR / multifamily en la actualidad también estuvieran sentando las bases de su próxima oportunidad?
Eso es precisamente lo que hace especialmente interesante el momento actual del ciclo del multifamily en Estados Unidos.
- Build-To-Rent y Multifamily han experimentado ya un ajuste de precios
- El entorno de tipos de interés ultrabajos de 2020–2021 propició una financiación barata, valoraciones inmobiliarias agresivas y tasas de capitalización (cap rates) históricamente bajas. Ese entorno ha cambiado significativamente.
- El aumento de los costes de financiación ha obligado a compradores y vendedores a ajustar sus expectativas. CBRE prevé que los cap rates de BTR / multifamily se mantengan estables, en términos generales, durante 2026, con la posibilidad de una compresión gradual en los años posteriores a medida que se normalicen las condiciones de financiación y el volumen de inversión.
Para los inversores que entran ahora en el mercado, esta diferencia es importante: ya que podrían estar comprando después de un ajuste significativo de las valoraciones.
Quizás el cambio más importante se está produciendo por el lado de la oferta.
Estados Unidos ha experimentado recientemente una de sus mayores oleadas de construcción de apartamentos. Esto generó una intensa competencia en varios mercados, especialmente en el Sun Belt, presionando el aumento de los alquileres e incrementando los descuentos ofrecidos a los inquilinos.
Sin embargo, los datos del segundo trimestre de 2026 indican que este equilibrio está cambiando.
Según CBRE, durante el segundo trimestre se absorbieron 167.000 unidades de multifamily, frente a tan solo 77.700 nuevas unidades terminadas. Por tanto, la demanda superó a la nueva oferta por segundo trimestre consecutivo. Además, el número de nuevas unidades terminadas fue un 14% inferior al de un año antes y se espera que siga disminuyendo hasta finales de 2026.
Esto no significa que todos los mercados estadounidenses se hayan recuperado. Sin embargo, sí sugiere que la extraordinaria oleada de nueva oferta se está absorbiendo gradualmente.
Los tipos de interés elevados tienen un segundo efecto interesante
Los tipos altos perjudican la financiación inmobiliaria, pero también hacen que resulte más difícil justificar económicamente nuevos proyectos de apartamentos. Que hoy se inicien menos proyectos puede traducirse en una menor oferta dentro de varios años.
Al mismo tiempo, el tipo medio de las hipotecas a 30 años en Estados Unidos se mantiene alrededor del 6,65%, haciendo que la compra de vivienda siga siendo costosa para muchos hogares.
El resultado es una paradoja interesante:
Tipos elevados pueden al mismo tiempo limitar la futura oferta de apartamentos y favorecer que los hogares permanezcan más tiempo alquilando.
Para las propiedades BTR / multifamily existentes, esta combinación podría acabar mejorando los niveles de ocupación y el poder de fijación de precios de los propietarios.
Un aspecto que debemos tener en cuenta es que nada de esto importa si la demanda de apartamentos se desploma. Por eso, el contexto económico es fundamental.
Previsiones del PIB de Estados Unidos
El PIB real de Estados Unidos creció a una tasa anualizada del 1,5% en el segundo trimestre de 2026, después de crecer un 2,1% en el primer trimestre. El consumo, la inversión y las exportaciones contribuyeron positivamente al crecimiento.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) prevé actualmente un crecimiento del PIB real del 2,3% para el conjunto de 2026.
Por tanto, la economía se está desacelerando en algunos aspectos, pero continúa en expansión. Para el mercado de BTR / multifamily, que la actividad económica y el empleo continúen creciendo es importante, ya que favorece la formación de nuevos hogares y la demanda de alquiler.
La reciente subida de los rendimiento de los bonos y la reacción de Bessent
Existe otro elemento poco habitual en el ciclo actual: la propia exposición del Gobierno estadounidense a unos costes de financiación elevados.
La deuda federal ha superado los 40 billones de dólares, mientras que los rendimientos de los bonos del Tesoro a largo plazo han aumentado considerablemente. El secretario del Tesoro, Scott Bessent, duplicó recientemente las recompras previstas de determinados bonos del Tesoro con vencimientos de entre 10 y 30 años después de que el rendimiento del bono a 30 años alcanzara aproximadamente el 5,34%.
El presidente Trump también ha pedido reiteradamente unos tipos de interés más bajos.
Sin embargo, los inversores no deberían concluir que una bajada de tipos sea inevitable. La Reserva Federal continúa centrada en controlar la inflación y los economistas encuestados por Reuters prevén actualmente que la Fed mantenga su tipo de referencia en el rango del 3,50%–3,75% hasta finales de 2026.
Y es precisamente por esto por lo que considero interesante la situación actual del BTR / multifamily.
La tesis de inversion no tiene por qué depender de bajadas de tipos
Consideremos tres escenarios:
- Si los tipos se mantienen relativamente elevados porque la economía continúa mostrando resiliencia, la demanda de alquiler podría mantenerse sólida mientras que el elevado coste de financiación sigue limitando la construcción de nuevos apartamentos.
- Si los tipos acaban bajando sin que se produzca una recesión grave, el BTR / multifamily podría beneficiarse adicionalmente de una financiación más barata, una mayor liquidez en el mercado de compraventa y, potencialmente, cierta compresión de las cap rates.
- El escenario más complicado sería aquel en el que los tipos permanecieran elevados y, al mismo tiempo, se produjera una recesión, aumentara el desempleo y se debilitara la demanda de alquiler.
Por este motivo, no describiría 2026 simplemente como «un buen momento para comprar multifamily».
La oportunidad es mucho más selectiva.
La propiedad adecuada, en el mercado adecuado, adquirida al precio adecuado y financiada de forma conservadora podría beneficiarse de un ciclo en el que las valoraciones ya se han ajustado mientras que la oferta futura se está construyendo.
Quizá el aspecto más interesante del mercado actual sea precisamente este:
Los tipos de interés elevados podrían estar creando, al mismo tiempo, el problema actual de BTR / multifamily y a la vez su oportuniad futura.
Este artículo tiene únicamente fines educativos y no constituye asesoramiento de inversión, financiero, fiscal ni legal.
