Para inversores con experiencia que han navegado la volatilidad de las criptomonedas, los mercados bursátiles o que han construido carteras de vivienda unifamiliares, el sector de multifamily real estate puede ser un vehículo de inversión que merezca la pena considerar para diversificar la cartera.
Multifamily real estate es un negocio que genera flujo de caja, en el que los ingresos proceden del pago de los alquileres de múltiples inquilinos, el riesgo de vacancia se reparte en lugar de concentrarse, y los retornos vienen determinados por fundamentales que se pueden analizar y proyectar. Una inversión multifamiliar bien estructurada ofrece distribuciones pasivas y constantes, respaldadas por una de las demandas más inelásticas de cualquier economía: la vivienda. Y para quienes están acostumbrados a la gestión activa, la posibilidad de participar como inversor pasivo, a través de “syndications”, permite que tu capital trabaje mientras los operadores gestionan el activo. Si estás valorando dónde diversificar tu cartera de inversión multifamily real estate es una de las clases de activo que merece la pena contemplar.
¿Qué es exactamente Multifamily Real Estate/BTR?
Piensa más allá del alquiler de viviendas unifamiliares. Multifamily real estate hace referencia a propiedades con múltiples unidades, que alojan a múltiples inquilinos, desde un simple dúplex hasta grandes complejos de escala institucional (más de 300 unidades). En esencia, invertir en multifamily real estate permite escalar el número de unidades más rápido, repartir el riesgo y profesionalizar la gestión de la propiedad. Los formatos más habituales son:
- Propiedades de 2 a 4 unidades: todavía se financian con préstamos residenciales; son un puente entre el alquiler unifamiliar y los verdaderos activos comerciales.
- Small Multifamily (5-49 unidades): puede ofrecer puntos de entrada más accesibles y potencialmente menos competencia, los márgenes son estrechos para profesionalizar la operativa, y no ofrecen las economías de escala propias de la gestión y las operaciones de mayor tamaño.
- Large Multifamily (más de 100 unidades): se beneficia de economías de escala y atrae a compradores institucionales en el momento de la venta. Requiere financiación comercial, gestión profesional y sistemas sólidos.
Tipos de Activos en Multifamily Real Estate
Estas propiedades suelen clasificarse en distintas categorías:
- Clase A: edificios de nueva construcción, en ubicaciones privilegiadas, a menudo con comodidades como zona de barbacoa, piscina o club social, orientados a inquilinos de ingresos elevados. Este tipo de propiedades tiene el perfil de riesgo más bajo y también los retornos más bajos, con cap rates generalmente entre el 4% y el 5%. Priorizan la estabilidad frente a la rentabilidad.
- Clase B: propiedades bien mantenidas pero algo más antiguas, a menudo en mercados en crecimiento. Suelen ofrecer buenas oportunidades de revalorización si se renuevan, y presentan menos riesgo que la clase C. Es el punto óptimo para muchos inversores: un equilibrio entre flujo de caja y apreciación.
- Clase C: propiedades más antiguas, normalmente con el mayor potencial de revalorización y, por tanto, los mayores retornos potenciales, pero también el mayor riesgo. Alta rentabilidad en distribuciones, pero mayor riesgo.
- Clase D: activos en dificultades en mercados complicados. Rara vez recomendados para principiantes; requieren una gestión muy intensiva.
Cómo se generan los ingresos en Multifamily Real Estate/BTR: el famoso Net Operating income (NOI)
Los ingresos de estas propiedades proceden de las rentas que pagan los inquilinos que viven en ellas, así como de comisiones por utilizar el gimnasio, la piscina, plazas de aparcamiento, trasteros, lavanderías, alquiler por tener mascotas y reembolsos de suministros. La empresa que gestiona la propiedad elabora un plan de negocio centrado siempre en estrategias para incrementar los ingresos y reducir los gastos. Los gastos operativos incluyen desde facturas de suministros, nóminas, mantenimiento y seguros hasta marketing y publicidad. Una vez descontados estos gastos, lo que queda es el Net Operating Income (NOI, por sus siglas en inglés).
Cómo se Valoran los Activos de Multifamily Real Estate / BTR
El valor de un activo de Multifamily Real Estate se valora de forma completamente distinta a un vivienda unifamiliar. El valor no se determina por ventas comparables, sino en función de los ingresos netos que genera:
Valor = NOI ÷ Cap Rate de mercado
Así, si una propiedad genera 1 millón de dólares de NOI y el cap rate de mercado es del 5%, la propiedad vale 20 millones de dólares. Este modelo basado en los ingresos implica que pequeñas mejoras operativas (subir las rentas, recortar gastos) pueden traducirse en incrementos muy significativos de la valoración. Los inversores llaman a esto «apreciación forzada» (forced appreciation), y es una de las mayores fortalezas de multifamily real estate.
