Cuando la mayoría de la gente piensa en hacer inversiones inmobiliarias (bienes raíces), se imagina reformar casas para venderlas (flips) o ser propietaria/o de un inmueble en alquiler. Pocos conocen, en este lado del charco, que uno de los caminos más fiables, escalables y probados por el tiempo hacia la riqueza a largo plazo es el sector de multifamily real estate, conocido en Europa y el Reino Unido como BTR (Build To Rent).
En este artículo explicaré qué es, su evolución a lo largo de las décadas y por qué los inversores de hoy en día, especialmente aquellos que buscan ingresos pasivos, deberían tenerlo en cuenta como forma de diversificar su cartera.
¿Qué es Multifamily Real Estate / BTR?
Multifamily real estate / BTR hace referencia a cualquier edificio residencial con dos o más viviendas independientes, todas propiedad de una única entidad o persona. Esto incluye:
- Dúplex y tríplex
- Complejos de apartamentos de 3-4 plantas (mid-rise) a de 4 a 12 plantas (high-rise).
- Grandes comunidades de apartamentos con cientos de unidades
En ocasiones, también incluyen espacios comerciales (uso mixto). Esta clase de activo permite a los inversores generar ingresos a partir de múltiples inquilinos dentro de una misma propiedad, creando eficiencias en la gestión, el mantenimiento y la escalabilidad.
Los Inicios de Multifamily
Multifamily real estate en Estados Unidos se remonta a finales del siglo XIX, cuando la industrialización y la urbanización transformaron ciudades como Nueva York, Boston y Chicago.
A medida que los trabajadores se trasladaban a los centros urbanos, surgió una creciente necesidad de vivienda asequible cerca de las fábricas y los puestos de trabajo. Los promotores respondieron construyendo lo que se llamaban en inglés “tenements”, estructuras multifamiliares básicas destinadas a alojar a familias de clase trabajadora.
Aunque estos primeros “tenements” solían estar masificados y carecer de condiciones higiénicas adecuadas, sentaron las bases de la vida organizada en apartamentos. Con el tiempo, las normativas mejoraron los estándares de construcción y la vivienda multifamiliar comenzó a evolucionar.
El Nacimiento de los Apartamentos Modernos (1920-1950)
Hacia la década de 1920, vivir en un apartamento se había convertido en algo habitual en Estados Unidos. Los inquilinos con más recursos empezaron a mudarse a edificios más grandes y refinados en las principales áreas metropolitanas. Los promotores se dieron cuenta de que construir en vertical —alojando a decenas de familias en una sola estructura— resultaba más rentable y eficiente que construir viviendas unifamiliares en parcelas individuales.
Después llegó la era posterior a la Segunda Guerra Mundial. Con los veteranos regresando y necesitando vivienda, y las ciudades siguiendo su expansión, el desarrollo multifamiliar se aceleró. Programas gubernamentales como los préstamos FHA apoyaron la construcción de apartamentos, y hacia la década de 1950 ya surgían complejos de apartamentos suburbanos por todo el país.
De 1980 a 2000: Multifamily Real Estate se Convierte en un Vehículo de Inversión
Durante décadas, la vivienda multifamiliar estuvo principalmente en manos de propietarios individuales y promotores locales. Pero a partir de la década de 1980, los grandes inversores e instituciones empezaron a reconocer su potencial.
El Auge de los “Syndications” y la Inversión Pasiva
Con la aparición de las sindicaciones inmobiliarias, las sociedades limitadas y las joint ventures, los inversores pudieron reunir su capital para adquirir participaciones en propiedades más grandes y gestionadas de forma profesional.
Ya no hacían falta millones de dólares para ser propietario de un edificio de apartamentos. En su lugar, se podía participar como inversor pasivo, aportando el capital mientras operadores experimentados se encargaban de la adquisición, la gestión y la ejecución.
En estas estructuras de inversión, las propiedades se gestionan de forma profesional y se explotan tanto bajo estrategias de alquiler a largo como a corto plazo. Los inversores se benefician de:
Ingresos recurrentes generados por los ingresos de alquiler, una vez deducidos todos los gastos- Una potencial apreciación del valor con el tiempo
- Retornos recibidos en un único pago tras una refinanciación o la venta del activo.
A principios de la década de 2000, este modelo ya había madurado hasta convertirse en una de las clases de inversión inmobiliaria comercial más atractivas, atrayendo el interés tanto de fondos institucionales como de profesionales individuales que buscaban diversificar.
Multifamily Real Estate en el siglo XXI: Un Activo Resiliente
¿Por qué el multifamily real estate ha superado la prueba del tiempo? Porque satisface una necesidad humana fundamental: la vivienda.
Independientemente de las condiciones económicas, la gente necesita un lugar donde vivir. Y en tiempos de incertidumbre, alquilar suele convertirse en la opción más flexible y asequible.
Incluso durante la crisis financiera de 2008, los activos multifamiliares se recuperaron más rápido que otros sectores. Durante la pandemia de la COVID-19, mientras el comercio minorista y las oficinas atravesaban dificultades, los apartamentos siguieron generando ingresos estables y recurrentes.
Por qué los inversores siguen eligiendo Multifamily Real Estate / BTR
En un entorno marcado por tipos de interés más altos y volatilidad en los mercados bursátiles, las inversiones en multifamiliar y BTR siguen siendo una estrategia atractiva.
Ofrecen:
- Estabilidad de Ingresos
- Diversificación de tu cartera de inversión
- Protección frente a la inflación
- Exposición a un activo tangible y generador de ingresos
Para los inversores que buscan riqueza a largo plazo e ingresos pasivos, multifamily real estate sigue destacando como una oportunidad resiliente y escalable.
