En Europa, el término Build-to-Rent (BTR) es más habitual que el de multifamily real estate, aunque sus definiciones difieren de las que se manejan en Estados Unidos. En EE. UU., el BTR suele referirse a comunidades de alquiler unifamiliar construidas específicamente para ese fin, compuestas por viviendas unifamiliares independientes o del tipo townhouse, mientras que «multifamiliar» describe típicamente edificios de apartamentos con cinco o más unidades bajo una misma propiedad. En el Reino Unido y buena parte de Europa, sin embargo, el BTR engloba viviendas de alquiler construidas específicamente para ese fin, ya sean casas, pisos o apartamentos, gestionadas como activos institucionales. Entender estas diferencias es importante a la hora de comparar oportunidades de inversión entre regiones.
El Auge del BTR en Europa
El BTR institucional empezó a ganar terreno en Europa a principios de la década de 2010, liderado por el Reino Unido, antes de expandirse a Alemania, los Países Bajos, España, Francia e Irlanda. El crecimiento del sector ha estado impulsado por la escasez estructural de vivienda, la rápida urbanización, el descenso de la asequibilidad de la vivienda, los cambios demográficos y la creciente demanda institucional de ingresos residenciales vinculados a la inflación.
A pesar de los elevados tipos de interés de los últimos dos años, el apetito inversor se ha mantenido resiliente. El sector residencial sigue considerándose uno de los segmentos inmobiliarios más sólidos a largo plazo en Europa, respaldado por unos desequilibrios persistentes entre oferta y demanda en prácticamente todos los mercados principales.
Reino Unido
El Reino Unido sigue siendo el mercado de BTR más grande y maduro de Europa.
La inversión repuntó con fuerza en 2025, con aproximadamente 5.000 millones de libras invertidos, lo que lo convierte en uno de los años más sólidos registrados. Solo el cuarto trimestre concentró alrededor de 2.700 millones de libras, la cifra trimestral más alta jamás registrada. Las operaciones de financiación anticipada (forward funding) siguieron dominando, ya que los promotores buscaban capital pese al elevado coste de la financiación.
Sin embargo, la oferta empieza a ser motivo de preocupación creciente. El inicio de nuevos proyectos lleva más de dos años consecutivos por detrás de las finalizaciones, mientras que Londres ha experimentado un colapso extraordinario en la actividad de nueva promoción, con un descenso de más del 90% en los inicios de proyectos BTR respecto a los niveles de 2022. La inflación en los costes de construcción, los retrasos en la tramitación urbanística y las presiones sobre la viabilidad de los proyectos siguen restringiendo la nueva oferta, pese a una demanda de alquiler excepcionalmente fuerte.
Los activos ya operativos siguen siendo muy codiciados por los inversores institucionales, aunque las expectativas de precio entre compradores y vendedores continúan limitando el volumen de operaciones.
Fuente: British Property Federation (BPF), Savills, CBRE, Knight Frank.
Alemania
Alemania sigue siendo el mayor mercado de multifamily real estate de la Europa continental.
Aunque los volúmenes de transacciones se ralentizaron durante el ajuste de los tipos de interés, los fundamentales estructurales del país siguen entre los más sólidos de Europa. La escasez de vivienda continúa agravándose, especialmente en las grandes ciudades, entre ellas Berlín, Múnich, Hamburgo y Fráncfort.
Solo Berlín necesitaría, según las estimaciones, entre 20.000 y 25.000 viviendas nuevas al año, mientras que las finalizaciones de vivienda a nivel nacional siguen muy por debajo de los objetivos gubernamentales.
Las perspectivas de crecimiento de los alquileres continúan superando a las de la mayoría de los mercados europeos. Varias previsiones proyectan un crecimiento medio anual del alquiler de entre el 3% y el 4% durante los próximos cinco años, respaldado por una infra oferta crónica y el continuo crecimiento demográfico en los principales núcleos urbanos.
La principal consideración para los inversores sigue siendo la regulación. Alemania ha prorrogado su “Mietpreisbremse” (freno al precio del alquiler), que permite mantener topes de alquiler en los mercados de vivienda tensionados designados hasta 2029, lo que reduce el potencial de revalorización pero también contribuye a una ocupación estable.
Los Países Bajos
Los Países Bajos se han convertido en uno de los ejemplos más claros de riesgo regulatorio en Europa.
La Ley de Alquiler Asequible (Wet Betaalbare Huur), introducida en julio de 2024, amplió la regulación del alquiler a cientos de miles de viviendas adicionales. En lugar de mejorar la asequibilidad, la ley aceleró la venta de propiedades de alquiler privado, ya que los propietarios optaron por salir del sector.
En 2025, la oferta de viviendas de alquiler privado había caído bruscamente, mientras que los alquileres en el segmento no regulado restante siguieron subiendo debido a la menor oferta disponible.
Para los inversores institucionales, el mercado neerlandés sigue estando fundamentalmente infraofertado, pero la intervención regulatoria ha alterado de forma significativa las hipótesis de suscripción y ha incrementado el riesgo político.
Francia
Francia sigue siendo un mercado de BTR institucional relativamente joven en comparación con el Reino Unido o Alemania. El mercado residencial ha comenzado a estabilizarse tras su corrección de precios, apoyado por unas condiciones de financiación que mejoran gradualmente. Sin embargo, la entrega de nueva vivienda continúa limitada por la caída de los permisos de construcción, la complejidad urbanística, los requisitos medioambientales y unos costes de construcción más elevados.
La construcción de vivienda sigue quedándose notablemente por debajo de las necesidades nacionales estimadas, lo que sostiene la demanda de alquiler pero limita las oportunidades para desplegar capital a gran escala.
En comparación con el Reino Unido y Alemania, Francia sigue siendo un mercado operativamente más complejo debido a la complejidad regulatoria y a los plazos de desarrollo más lentos.
España
España continúa consolidándose como uno de los mercados de vivienda institucional de mayor crecimiento en Europa. La inversión residencial se recuperó con fuerza durante 2025, respaldada por la mejora de los mercados de capitales y un crecimiento de los alquileres excepcionalmente fuerte en Madrid, Barcelona y varias ciudades regionales.
Las promociones de alquiler construidas específicamente para ese fin representan ya la mayoría de la inversión institucional residencial, mientras el capital internacional continúa aumentando su asignación al sector.
El crecimiento del alquiler sigue siendo uno de los más fuertes de Europa, reflejo de una escasez de vivienda persistente y de una mejora en la formación de nuevos hogares.
No obstante, los inversores siguen atentos a la Ley de Vivienda española, que otorga a los gobiernos autonómicos una autoridad considerable para introducir controles de alquiler y protecciones adicionales para los inquilinos. Aunque su aplicación varía entre comunidades autónomas, la incertidumbre regulatoria sigue siendo una consideración importante a la hora de suscribir operaciones.
Irlanda
Irlanda continúa mostrando algunos de los fundamentales de alquiler más sólidos de Europa.
Los alquileres de mercado se mantienen sustancialmente por encima de los niveles previos a la pandemia, respaldados por una de las escaseces de vivienda más agudas de Europa. Las rentabilidades por alquiler siguen siendo atractivas en comparación con muchos mercados de Europa Occidental. La actividad inversora, sin embargo, se ha mantenido por debajo de las medias históricas tras varios años de incertidumbre política en torno a las Zonas de Presión de Alquiler (Rent Pressure Zones) y a la regulación del alquiler en general.
Las reformas anunciadas por el gobierno durante 2025 fueron bien recibidas por los inversores institucionales como un intento de restaurar la confianza y fomentar la entrega de nueva vivienda. No obstante, se espera que las finalizaciones de apartamentos sigan estando notablemente por debajo de la demanda estimada al menos hasta 2027, especialmente en Dublín, donde las limitaciones de oferta continúan intensificándose.
Retos a los que se enfrenta el Mercado Europeo de BTR
Aunque el sector inmobiliario residencial institucional sigue atrayendo un volumen significativo de capital global, los inversores deben evaluar cuidadosamente varios riesgos estructurales.
La intervención regulatoria sigue siendo el mayor riesgo de inversión. Los Países Bajos han demostrado lo rápido que los cambios de política pueden alterar la dinámica del mercado, mientras que Alemania, España e Irlanda siguen evolucionando sus marcos de regulación del alquiler.
Los retrasos en la tramitación urbanística y en el desarrollo siguen restringiendo la nueva oferta. Los largos procesos de obtención de permisos, especialmente en el Reino Unido y Alemania, incrementan el riesgo en la entrega de los proyectos y reducen su viabilidad.
Los costes de construcción se mantienen elevados pese a la moderación de la inflación. La escasez de mano de obra, unos costes de financiación más altos y unos estándares de sostenibilidad más estrictos continúan presionando los márgenes de las promociones.
Por último, el cumplimiento en materia de ESG cobra cada vez más importancia. La revisión de la Directiva europea de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD) exigirá una inversión significativa para mejorar la eficiencia del parque de vivienda más antiguo en numerosos países europeos, generando obligaciones adicionales de gasto de capital para los propietarios.
Accesibilidad y panorama inversor.
Una característica definitoria del sector BTR europeo es su limitada accesibilidad para los inversores particulares.
A diferencia del alquiler tradicional (buy-to-let), el BTR institucional se desarrolla habitualmente como comunidades a gran escala, gestionadas de forma profesional, bajo una única propiedad. Los activos están diseñados para ofrecer eficiencias operativas, gestión profesional de la propiedad y flujos de ingresos estables a largo plazo.
Como resultado, el sector está dominado por fondos de pensiones, compañías de seguros, fondos soberanos, empresas inmobiliarias cotizadas y grandes gestoras de capital privado capaces de desplegar cientos de millones de euros en operaciones individuales o plataformas de desarrollo.
Aunque los REIT y las empresas residenciales cotizadas ofrecen una exposición indirecta, las oportunidades de inversión directa siguen estando en gran medida reservadas al capital institucional.
Por qué sigo prefiriendo invertir en Multifamily en EE.UU.
Europa ofrece unos fundamentales demográficos a largo plazo muy atractivos. La escasez de vivienda está generalizada, la demanda de alquiler sigue siendo excepcionalmente fuerte y la propiedad institucional continúa expandiéndose.
Sin embargo, para inversores individuales creo que el mercado multifamiliar estadounidense presenta el panorama de inversión más atractivo.
La razón principal es la seguridad regulatoria. Aunque en EE. UU. existen ciertamente regulaciones locales, los inversores se enfrentan, en general, a un entorno legal más predecible, con derechos de propiedad más sólidos y menos casos de intervención gubernamental retroactiva que afecten a los ingresos por alquiler
En segundo lugar, EE. UU. ofrece una mayor liquidez de mercado. El mercado de multifamily real estate es sustancialmente más grande, los volúmenes de transacciones son mayores, los mercados de financiación están más maduros, y existen oportunidades para todos los perfiles de riesgo, desde adquisiciones value-add hasta carteras de propiedades de clase A.
Por último, la accesibilidad del mercado estadounidense es difícil de igualar. Los inversores pueden participar mediante “private syndications”, REIT, fondos institucionales, joint ventures o propiedad directa a lo largo de miles de mercados individuales, lo que ofrece una flexibilidad considerablemente mayor que la de las plataformas de BTR europeas, predominantemente institucionales.
Para los inversores a largo plazo, Europa sin duda seguirá siendo un destino importante para el capital residencial. Pero al sopesar el potencial de crecimiento, el riesgo regulatorio, la liquidez y la accesibilidad a la inversión, sigo pensando que el multifamiliar estadounidense ofrece la oportunidad ajustada al riesgo más atractiva.
